L’inflation fait flamber les prix des biens et des services du quotidien… « sans que l’on ne puisse rien y faire » pense-t-on. Certes, s’il n’est, aujourd’hui, pas aisé de réduire les factures, le challenge n’est pas impossible dans le domaine des charges de copropriété. Conseils pour y parvenir !
Même avant l’inflation record de ces derniers mois, les charges de copropriété étaient dans une courbe ascendante. Aujourd’hui, la courbe des prix grimpent de façon encore plus forte, il est temps de s’attaquer sérieusement au problème.
1ère action : optimiser le chauffage collectif
Le chauffage constitue la première dépense en copropriété puisqu’il représentait, jusqu’à présent, près d’un tiers de la totalité des charges annuelles. Il y a fort à parier que cette proportion va s’accroître cette année, en raison de la flambée des prix de l’énergie.
Pour réduire cette dépense, les professionnels préconisent de mettre en place plusieurs actions :
Effectuer le désembouage du réseau de chauffage
Il s’agit d’une technique servant à enlever la boue qui s’est formée et accumulée dans le circuit de chauffage au fil des ans. Cela permet de faire baisser la consommation d’énergie en rendant le réseau plus efficace et d’augmenter sa longévité.
Améliorer la répartition du fluide qui circule dans l’installation
Il est possible d’y parvenir en installant des robinets qui permettent à chaque copropriétaire de réguler la température de son appartement. On obtient ainsi une température homogène dans tout l’immeuble, évitant que les 1ers étages soient plus chauffés que les derniers.
Respecter la réglementation en vigueur
La température doit être de 19 degrés en moyenne dans l’appartement.
Si un copropriétaire veut bénéficier d’une température plus élevée, il doit prendre à sa charge les frais d’installation de radiateurs individuels. Cela évite que dans certaines copropriétés, certains ouvrent leurs fenêtres en permanence pour faire baisser la température.
Baisser le chauffage la nuit
En baissant la température du chauffage pendant la nuit, des économies d’énergie peuvent être réalisées, sans inconfort pour les résidents.
2ème action : faire le tri dans les contrats
Les copropriétés ayant chacune leurs propres besoins, il s’agit d’adapter les contrats aux réels besoins de chacune.
Certains contrats peuvent ainsi s’avérer inutiles et/ou être facilement remplaçables par des interventions ponctuelles.
Exemple parlant : le fait d’avoir un contrat annuel de maintenance du digicode à l’entrée principale, alors qu’aucun problème n’est survenu au cours des dernières années ne sert à rien. Mieux vaut, si le problème survient, faire appel, ponctuellement, à une société de réparation ; cela coûtera moins cher au final. Identifier puis supprimer les contrats jugés inutiles implique d’intéressantes économies.
Il ne faut donc pas hésiter à regarder précisément les dates auxquelles se terminent les contrats, car les délais de résiliation varient, et il serait dommage de « rater le coche ».
D’autre part, certains contrats contiennent des clauses non adaptées aux besoins de la copropriété. Il faut donc repérer les clauses inutiles afin de les faire annuler.
3ème action : remettre tous les contrats en concurrence
Les rentes de situation ne sont pas bonnes pour les copropriétés. Certaines n’ont pas changé de prestataires depuis 20 ans et n’ont jamais renégocié les contrats, alors que de nombreux concurrents sont nés entre-temps.
La mise en concurrence des prestataires peut être l’occasion d’obtenir une réduction de prix. Que ce soit pour les contrats de nettoyage, d’entretien des ascenseurs ou encore de fourniture d’électricité et de gaz, ou même pour votre contrat de prêt immobilier : faire jouer la concurrence est une action rentable !
Bien sûr, il ne s’agit pas de céder sur la qualité, mais de comparer à prestations égales.
4ème action : impliquer le syndic dans la lutte des prix
Bien sûr, cette opération de « cost killing » peut être menée par le Conseil syndical. Mais elle peut aussi être menée par la personne censée être la plus impliquée dans ce domaine : le syndic. Force est, pourtant, de constater qu’il n’est pas toujours proactif dans ce domaine, estimant qu’il n’est pas mandaté (et payé !) pour ce travail d’audit permanent des besoins de la copropriété et des meilleures offres du marché.
C’est pourquoi, lorsque l’on choisit un syndic, il est important de ne pas forcément opter pour le moins cher (qui va faire le minimum, ce pour quoi il est rémunéré). Un service de qualité se paie, d’autant plus si est inclus dans ses attributions le devoir de rechercher régulièrement les contrats les plus performants du marché (rapport qualité/prix).
S’il ne veut pas s’occuper de cette tâche chronophage, le Conseil syndical peut mettre à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale de copropriété un vote pour la recherche d’une entreprise dont le rôle est d’abaisser les charges de copropriété. Il en existe !
5ème action : gérer soi-même ses logements locatifs
Avoir un œil sur le fonctionnement de la copropriété et s’impliquer activement dans le contrôle des charges peut passer par une gestion personnelle de ses actifs immobiliers. S’ajoute l’avantage de l’abaissement du coût de la gestion de vos logements locatifs. Se passer d’un professionnel immobilier administrateur de biens représente une grande économie, puisque les frais peuvent être divisés par 10… si l’on gère seul ses logements locatifs, tout en étant accompagné de professionnels, via un logiciel de gestion en ligne. En effet, gérer de manière totalement isolée est déconseillé, compte tenu de la réglementation exponentielle dans ce secteur.
L’expérience montre, en tout cas, que dans quasiment 100 % des copropriétés qui ont travaillé pour faire baisser les charges, des économies ont effectivement pu être réalisées.