La propriété d’un bien immobilier engendre des frais de fonctionnement et de maintenance. Saviez-vous qu’une part des dépenses engagées par le bailleur sont récupérables auprès du locataire ? Le montant des charges est variable. Il sera plus ou moins élevé si le bien loué est une maison ou un appartement, en copropriété ou non.
Quelles sont les charges locatives récupérables par le propriétaire ? Comment les récupérer auprès du locataire ? Explications.
C’est quoi les charges récupérables ?
Comme leur nom l’indique, les charges locatives récupérables sont les charges payées par le propriétaire qu’il peut récupérer auprès du locataire.
Quelles sont les charges récupérables ?
La liste des charges récupérables est encadrée par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ou, pour les logements HLM, par l’article L. 442-3 du Code de la construction.
Les charges récupérables incluent :
- Les frais de personnel : gardien, concierge, personnel d’entretien,…
- Les dépenses d’entretien courant des parties communes et des espaces extérieurs, et les menues réparations : consommation d’électricité et d’eau, achat des petits matériels, réparation des appareils d’entretien, maintenance de l’ascenseur, entretien de la minuterie, des tapis et des vide-ordures,…
- Les taxes des services utilisés directement par le locataire : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage et redevance assainissement.
- Les consommations individuelles d’eau et de chauffage, dans le cas d’installations collectives.
Depuis 2009, une part du coût des travaux d’économie d’énergie est récupérable à une condition : avoir fait l’objet d’une concertation préalable entre le bailleur et le locataire.
Quelles charges ne sont pas récupérables ou sous conditions ?
Certaines dépenses engagées par le propriétaire ne sont pas récupérables. Il s’agit notamment des cotisations d’assurance, des honoraires de syndic et autres frais de gestion, des achats d’équipements (boîtes aux lettres, aspirateur, digicode, poubelle,…), des grosses réparations, des coûts liés à la surveillance ou à la sécurité ou encore des réparations d’actes de vandalisme.
D’autres charges sont récupérables sous conditions. Par exemple :
- Les charges d’ascenseur ne peuvent pas être imputées aux locataires en rez-de-chaussée, sauf si l’ascenseur dessert des parties communes ou privatives en sous-sol (local poubelles, garage, caves,…)
- Les frais de pose et d’entretien des antennes collectives ne sont récupérables que si le locataire a accepté de se raccorder à l’antenne.
- Les charges de chauffage collectif sont partiellement récupérables, limitées aux dépenses de petit entretien, de fourniture et de gestion d’énergie.
Comment sont évaluées les charges récupérables ?
Consommation réelle, surface du logement, nombre de pièces, nombre d’occupants, étage,… : la base de répartition des charges locatives récupérables peut varier en fonction des dépenses.
Dans les immeubles en copropriété, la répartition s’effectue sur la base du millième. C’est précisé dans le règlement de copropriété, annexé au bail de location.
Comment récupérer les charges locatives ?
Les charges locatives sont récupérables chaque mois soit via le forfait de charges, soit via des acomptes et une régularisation annuelle. Pour le locataire, cela permet de lisser les charges locatives sur l’année. Quant au propriétaire, il dispose d’un revenu régulier pour avancer les dépenses.
Le forfait de charges
Le forfait de charges consiste à réclamer au locataire chaque mois un montant fixe de charges. Il est autorisé uniquement dans deux cas : la colocation et la location meublée.
Ce dispositif forfaitaire simplifie la gestion pour le bailleur. En revanche, il n’autorise pas la régularisation.
Le montant du forfait est précisé au bail de location. Il est révisable chaque année, dans les mêmes conditions que le loyer.
Les provisions mensuelles de charges
Les provisions mensuelles sont des avances sur charges payées chaque mois par le locataire avec le loyer. Elles sont estimées en fonction des consommations énergétiques passées, des dépenses antérieures et du budget prévisionnel.
Si le logement dispose de compteurs individuels, le bailleur doit communiquer chaque mois à son locataire l’évaluation de ses consommations.
L’obligation de régularisation annuelle
Les provisions de charges sont régularisées au moins une fois par an. Un mois avant la régularisation, le bailleur transmet au locataire le décompte détaillé des charges. Si l’immeuble est en copropriété ou si le bailleur est une personne morale, il doit fournir les résultats arrêtés et le budget prévisionnel.
La régularisation permet d’ajuster le montant des charges aux dépenses réelles du bailleur :
- Si, après calcul, les dépenses réelles sont supérieures aux acomptes versées, le propriétaire peut demander un complément de charges au locataire. Le paiement peut être échelonné sur une durée maximale de 12 mois.
- Si, après calcul, les dépenses réelles sont inférieures aux acomptes versés, le bailleur rembourse le trop-perçu.
La régularisation peut justifier l’augmentation des charges locatives pour l’année suivante.
Le propriétaire peut réclamer les charges auprès de son locataire sur une période de 3 ans.
Le saviez-vous ? Au départ de son locataire et dans le cadre de la location d’un logement en copropriété, le propriétaire peut retenir 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’obtention du décompte des charges de copropriété, et ce afin de permettre la régularisation des charges récupérables.