La sensibilisation à un environnement plus sain et durable a progressivement fait émerger une problématique qui ne semblait pas en être une jusqu’à présent : la qualité de la performance énergétique des logements et les passoires thermiques. En 2006, une nouvelle réglementation arrivait sur le marché immobilier : le Diagnostic de Performance Energétique (DPE).
le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
En 2006, une nouvelle réglementation arrivait sur le marché immobilier : le Diagnostic de Performance Energétique (DPE).
Ce DPE a évolué depuis le 1er juillet 2021 pour mieux intégrer les orientations de la Loi Climat et Résilience et mettre un terme aux passoires thermiques.
Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 reposent sur l’analyse de la consommation théorique de l’habitation en prenant 5 postes :
⦁ le chauffage
⦁ la production d’eau chaude sanitaire
⦁ la climatisation
⦁ la consommation de l’éclairage
⦁ la consommation des auxiliaires (ventilation, pompe…)
Progressivement, les logements notés en G, puis F, puis E, ne pourront plus être loués sans procéder à des travaux de rénovation énergétique.
Le DPE est obligatoire lors d’une vente/achat de logement tout comme pour une location.
Le DPE jusqu’à présent obligatoire mais qui n’avait qu’une valeur informative, devient maintenant juridiquement opposable tout comme les diagnostics plomb, amiante…
Si vous manquez de temps, si vous êtes las de visiter des biens qui ne correspondent pas à vos attentes ou si vous n’êtes pas sur place, vous confierez peut-être votre recherche de logement à un chasseur immobilier. Celui-ci sera alors à même de vous trouver le bien idéal doté d’un bon DPE.
Que faut-il retenir ?
Le DPE renseigne sur la performance énergétique d’un logement : évaluation de sa consommation d’énergie (étiquette « énergie ») et de ses émissions de gaz à effet de serre (étiquette « climat »).
On n’évalue plus la dépense énergétique que sur la seule présentation de factures passées de consommation.
Actuellement près de 8 millions de logements sont en classe F et G (=passoires thermiques).
Il y a donc 7 classes (de A à G) qui intègre à la fois la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.
A partir du 1er janvier 2022, les annonces immobilières de vente ou de location ont l’obligation de mentionner les étiquettes énergie et climat.
Le DPE devient juridiquement opposable. Cela signifie qu’un acquéreur ou un qu’un locataire peut prouver, en faisant réaliser un autre DPE, qu’il est victime d’une tromperie et qu’il subit un vrai préjudice. Dans ce cas, la responsabilité du diagnostiqueur peut être mis en jeu par le vendeur ou le bailleur. Le diagnostiqueur pourrait aussi être amené à prendre en charge les travaux d’amélioration énergétique nécessaires pour atteindre la classe qui était affichée dans le DPE lors de la transaction.
Un bon professionnel de l’immobilier saura vous guider et vous accompagner dans l’analyse des diagnostics du bien idéal qu’il vous aura trouvé !
Les principales échéances:
⦁ 2023 : interdiction de louer les logements les plus énergivores (> classe G)
⦁ 2025: interdiction de louer les classes G
⦁ 2028 : interdiction étendue aux logements classés F
⦁ 2034 : interdiction étendue à la classe E.
Dans le cas où le logement est considéré comme une passoire thermique, un audit énergétique sera obligatoire. Celui-ci a pour objectif de lister toutes les améliorations possibles afin d’optimiser la performance énergétique du bien et de définir les travaux à mettre en œuvre pour gagner une ou plusieurs classes.
Cet audit pourra aussi indiquer quels sont les dispositifs d’aides publiques existants permettant de financer le coût de ces travaux.
Bon à savoir :
En copropriété, le DPE (diagnostic de performance énergétique) est obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots qui ont un système de chauffage collectif. Pour celles qui ont plus de 50 lots et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001, c’est un audit énergétique qu’il faut réaliser. Il s’agit d’un bilan complet, qui dresse une analyse détaillée des usages énergétiques et qui propose un plan d’action ainsi qu’une estimation des coûts. L’audit énergétique contient un DPE.
Quelles sont les conséquences du nouveau DPE sur les transactions immobilières ?
Les chasseurs immobiliers le savent bien. Pour l’instant, le nouveau DPE n’a pas d’impact direct sur la vente d’un bien, notamment si l’acquéreur l’achète pour l’occuper.
En revanche, s’agissant d’un bien acheté pour être mis en location, alors les contraintes sont bien là !
Depuis janvier 2021, les propriétaires de logements énergivores (F et G) ne sont pas autorisés à augmenter le loyer entre deux locataires, même après la réalisation de gros travaux d’amélioration (sauf bien sûr s’ils ont un impact sur le diagnostic et le font changer de classe).
Ensuite s’enchaineront toutes les échéances (cf. ci-dessus) qui interdiront définitivement la location du logement en fonction de la classe énergétique à laquelle appartient le bien locatif.
Ce nouveau DPE impacte directement toutes les ventes qui ont pour objectif la mise en location future des biens actuellement classés en G ou en F. Les acquéreurs sont très sensibilisés à ces normes et reprennent un fort pouvoir dans les négociations.
Ceci a pour conséquence une baisse du prix de vente due à deux raisons principales :
⦁ un très grand nombre de biens en F ou G arrivent sur le marché de la vente car les propriétaires préfèrent « s’en débarrasser » avant d’être obligés de faire des travaux. Ainsi, le stock de biens à la vente a fortement augmenté
⦁ Les acquéreurs sont attentistes, espérant voir les prix encore fortement baisser pour saisir une opportunité qui restera intéressante même après travaux de mise en conformité effectués.
A Paris, le nombre de « passoires thermiques » en vente a été X4 depuis 2021. Elles représentent près de 37% des annonces parisiennes sur Seloger.com. La part très importante de passoires thermiques à Paris est essentiellement due à la période de construction des immeubles. Près de 80% des biens étiquetés E, F ou G datent d’avant 1948. Dans le centre de Paris, dans les 10ème, 11ème et 18ème, les diagnostics E, F ou G concernent plus de 60 % des résidences principales du parc privé !